Anleitungen zur Ermittlung der kostenlosen Bodenrichtwerte

Eine Veröffentlichung der Bodenrichtwerte erfolgt über sogenannte Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten. Als Bodenrichtwertkarten werden spezielle Karten bezeichnet, in denen unter Beachtung Wert beeinflussender Lagemerkmale die entsprechenden gültigen Bodenrichtwerte je Quadratmeter an Grundstücksfläche vermerkt werden. Inzwischen sind Bodenrichtwerte für alle Bundesländer im Internet einsehbar. Nachfolgend fnden Sie die Anleitungen zur Ermittlung der kostenlosen Bodenrichtwerte.

Bitte wählen Sie Ihr Bundesland:

• Berlin
• Nordrhein-Westfalen
• Hamburg
• Sachsen
• Schleswig-Holstein
• Hessen
• Bayern
• Baden-Württemberg
• Rheinland-Pfalz
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen
• Saarland
• Sachsen-Anhalt
• Thüringen

Bodenrichtwerte

Im deutschen Städtebaurecht bildet der Bodenrichtwert einen durchschnittlichen Lagewert, der aus erzielten Kaufpreisen von Grundstücken unter Einschätzung des jeweiligen Entwicklungszustandes ermittelt wird. In Abhängigkeit der Rechtsvorschriften des jeweiligen Bundeslandes wird der Bodenrichtwert für Bauland zumeist nur alle zwei Jahre neu berechnet. Im Regelfall erfolgt eine neue Einschätzung des Bodenrichtwertes zum 31. Dezember oder 1. Januar, um eine wichtige Grundlage für die Besteuerung des Grunds und Bodens zu bilden.

Bodenrichtwerte sind dabei behilflich, den Bodenwert für Grundstücke festzulegen

Im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien werden Bodenrichtwerte unterstützend herangezogen, um den Bodenwert für ein Grundstück festzulegen, falls sich keine treffsichere Bewertung durch Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen durchführen lässt. Eine wichtige Basis stellen amtliche Kaufpreissammlungen dar, die von Gutachterausschüssen geführt werden. Da der Bodenrichtwert dennoch einzig einen Durchschnittswert aus vielen verschiedenen Transaktionen darstellt, muss der Verkehrswert des speziellen Grundstücks unter Beachtung der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden. Extrem wichtig ist es in diesem Zusammenhang, den Bodenwert des Grunds und Bodens durch Unterstützung sachverständiger Anpassung vom entsprechenden Bodenrichtwert abzuleiten. Es ist nicht unüblich, dass Zu- und Abschläge des Bodenrichtwerts erhebliche Wertabweichungen erzeugen.

Gibt es eine juristische Basis für die Berechnung der Bodenrichtwerte?

Die juristische Grundlage zur Ermittlung der Bodenrichtwerte bildet § 196 BauGB (Baugesetzbuch). Dieser Paragraph besagt, dass auf Basis der Kaufpreissammlung ‚für jedes Gemeindegebiet durchschnittlich Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch … Bauland’ ermittelt und veröffentlicht werden. Durch das Verfahren ermittelte Bodenrichtwerte nehmen Bezug auf Bodenrichtwertzonen, in denen Wertverhältnisse mit einheitlichem Standard vorhanden sind. Dementsprechend können sich Bodenrichtwertzonen auf bestimmte Straßen, Straßenzüge oder komplette Ortschaften und Stadtteile beziehen. Gemäß § 193 BauGB sind regional ansässige Gutachterausschüsse für die Ermittlung der Bodenrichtwerte verantwortlich. Jeder Bürger ist berechtigt, sich über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskünfte über Bodenrichtwerte einzuholen.

Wann wird der Bodenrichtwert bestimmt?

Der Zeitpunkt der Wertermittlung hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Unabhängig von den jeweiligen Rechtsvorschriften ist die Ermittlung jedoch mindestens alle zwei Jahre vorzunehmen, wobei ein fester Stichtag wie der 31. Dezember oder 1. Januar vorgegeben wird. Durch diese einheitliche Regelung sind Städte und Gemeinden in der Lage, eine vollständige Bodenrichtwertkarte zu einem festen Termin zu erstellen.

Wer bestimmt den Bodenrichtwert?

Verantwortlich für die Wertermittlung ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Dem Ausschuss gehören Gutachter an, die in der entsprechenden Stadt oder Gemeinde für die Wertermittlung verantwortlich sind. Die Gutachter sind außerdem der richtige Ansprechpartner rund um alle fachlichen Fragen zum Thema Bodenrichtwert. Neben Mitgliedern des Ausschusses können auch öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter eine Ermittlung des Bodenrichtwertes vornehmen.

Ist der Bodenrichtwert bindend?

Wie es der Name bereits ausdrückt, handelt es sich beim Bodenrichtwert um einen Richtwert. Er gilt somit als Anhaltspunkt für die Grundstücks- und Immobilienbewertung, hat jedoch keinen absolut bindenden Charakter. Es wird dennoch davon ausgegangen, dass die Gutachter des Ausschusses für Grundstückswerte eine fach- und sachgerechte Bewertung vornehmen. Die Bedeutung des ermittelten Bodenrichtwertes ist somit entsprechend hoch und wird beispielsweise selten von Gerichten unabhängig vom Gutachterausschuss überprüft.

Gilt der Bodenrichtwert für erschlossene Grundstücke?

Der Bodenrichtwert wird standardmäßig für erschlossene Grundstücke erstellt. Hierbei wird sich an den Bodenrichtwertzonen der jeweiligen Stadt oder Gemeinde orientiert, wobei die Fläche nach ortsüblichen Maßstäben erschlossen aber ohne Bebauung bewertet wird.

Entspricht der Bodenrichtwert dem Verkehrswert?

Nein, beide Werte werden auf einer komplett unterschiedlichen Basis ermittelt. Dabei stellt der Bodenrichtwert nur selten eine Berechnungsbasis für den Verkehrswert dar, stattdessen wird dieser standardmäßig über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Es existieren eine Reihe von Anpassungsfaktoren, die beim Bodenrichtwert eine geringe Rolle spielen, jedoch wesentlich für den Verkehrswert sind. Zu diesen Faktoren gehören beispielsweise:

• konkrete Lage des Grundstücks im Stadtgebiet
• Ausrichtung des Grundstücks
• infrastrukturelle Bedingungen
• aktuelle Marktlage für Immobilien der Region

Da beide Werte ihre Berechtigung und Aussagekraft haben, stehen sie nicht in Konkurrenz zueinander und ermöglichen fundierte Aussagen über den Wert des erschlossenen Grundstücks als Immobilie.

Wo steht der Bodenrichtwert?

Der Eigentümer der Immobilie erhält durch den Gutachter ein entsprechendes Dokument, das ihn über die jeweilige Ermittlung des Bodenrichtwertes informiert. Auch Außenstehenden steht diese Information zu, die sie bei den Geschäftsstellen des Gutachterausschusses beantragen können. Die Auskunft steht dabei grundsätzlich jedermann zu, allerdings ist sie gebührenpflichtig.

Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittswert für den Preis des Bodens innerhalb einer bestimmten Region der Stadt oder Gemeinde. Diese wird in verschiedene Bodenrichtwertzonen eingeteilt, durch die schnell abweichende Werte innerhalb verschiedener Orts- oder Stadtteile entstehen. Zur Ermittlung des Wertes werden Faktoren wie Wert, Lage und Nutzungsmöglichkeiten herangezogen. Bei einer bebauten Immobilie wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Abhängig von den Erfahrungen der Sachverständigen für bestimmte Einflüsse der jeweiligen Zone wird der Bodenwert mit Hilfe von Anpassungsfaktoren modifiziert.

Wie wird der Bodenrichtwert angegeben?

Die Angabe des Wertes erfolgt in Euro pro Quadratmeter. Für den konkreten Bodenrichtwert des eigenen Grundstücks ist der ermittelte Wert der eigenen Bodenrichtwertzone einfach mit der Größe des vorhandenen Grundstücks in Quadratmetern zu multiplizieren.

Wo den Bodenrichtwert erfragen?

Der Gutachterausschuss für Bodenrichtwerte wird vom jeweiligen Bundesland eingerichtet. Jedes Bundesland richtet verschiedene Geschäftsstellen ein, die für Anfragen eines bestimmten Bodenrichtwertes verantwortlich sind. Welche Geschäftsstelle für die eigene Stadt oder Gemeinde zuständig ist, lässt sich einfach über das Internet ermitteln oder über Experten wie Makler oder Baufinanzierer erfahren. Je nach Geschäftsstelle kann die gebührenpflichtige Anfrage auf einen spezifischen Bodenrichtwert auf verschiedenen Kanälen, beispielsweise persönlich, postalisch oder online erfragen.

Bodenrichtwert: Eine Beispielrechnung

Als Grundlage für den Bodenrichtwert schaut der Gutachter auf vergleichbare Grundstücke und ihre Verkaufspreise aus den vergangenen beiden Jahren. Die entsprechenden Grundstücke müssen in der gleichen Bodenrichtwertzone liegen. Hierzu ein Beispiel: In einer Gemeinde wurden in den letzten beiden Jahren Grundstücke in der folgenden Größe zu nachfolgenden Preisen verkauft:

Grundstück 1: Verkauf vor 18 Monaten bei einer Größe von 400 qm zum Preis von 40.000 Euro.
Grundstück 2: Verkauf vor zwölf Monaten bei einer Größe von 260 qm zum Preis von 28.500 Euro.
Grundstück 3: Verkauf vor drei Monaten bei einer Größe von 300 qm zum Preis von 33.000 Euro.
Grundstück 4: Verkauf vor 15 Monaten bei einer Größe von 500 qm zum Preis von 47.500 Euro.

In der Praxis werden deutlich mehr Grundstückswerte herangezogen, für unser Rechenbeispiel reichen die vier genannten. Für den Bodenrichtwert werden nur alle Grundstücke in ihrem Verkaufspreis aufaddiert, was eine Gesamtsumme von 149.000 Euro ergibt. Der Wert wird durch die Summe der Quadratmeter aller Grundstücke (1.460 qm) geteilt, womit sich ein Durchschnittswert von 102,05 Euro/qm ergibt.

Wichtig ist, den genannten Wert als reinen Richtwert zu verstehen. In der Praxis zeigt sich schnell, dass selbst Grundstücke innerhalb der gleichen Straße in Lage und Wertigkeit große Unterschiede aufweisen. Hier wird der Verkehrswert zum wichtigen Maßstab, wenn es zu Verkaufsverhandlungen rund um die Immobilie kommt.

Wird der Bodenrichtwert ohne Erschließungskosten angegeben?

Im Regelfall gilt der Bodenrichtwert für erschlossene, aber nicht bebaute Grundstücke. Eine Wertermittlung des Bodens kann jedoch auch ohne Erschließungskosten erfolgen, beispielsweise wenn die Immobilie bislang noch nicht für Wohn- oder Gewerbezwecke genutzt wurden. Auch hier verfügen die Gutachter der einzelnen Bundesländer über gängige Richtwerte, wie teuer die Erschließung des Grundstücks genau ausfällt. Dem Gutachten sollte eindeutig zu entnehmen sein, ob die Erschließungskosten bereits im angegebenen Bodenrichtwert eingeschlossen sind, ansonsten eine separate Aufschlüsselung erfolgen.

Bodenrichtwert mit oder ohne Erschließung?

Im Regelfall wird davon ausgegangen, dass der ermittelte Bodenrichtwert die Erschließungskosten umfasst. Schließlich findet die regelmäßige Ermittlung des Wertes millionenfach für Grundstücke statt, die bereits erschlossen und bebaut sind. Falls dies dem letzten Gutachten nicht eindeutig zu entnehmen ist, sollte eine Nachfrage beim entsprechenden Sachverständigen erfolgen. Grundsätzlich ist der Gutachterausschuss immer in der Lage, den separaten Bodenwert der entsprechenden Zone ohne Erschließungskosten sowie den Aufschlag für die Erschließung anzugeben.