Immobilienbewertung für Gebäudeversicherung

Wird das eigene Haus in großem Umfang beschädigt, ist der finanzielle Ruin in vielen Fällen bei einer fehlenden Gebäudeversicherung vorprogrammiert. Diese Versicherung zahlt nicht nur bei Beschädigungen, die durch Leitungswasser, Sturm oder Brand verursacht werden. Zugleich beinhaltet diese Police den Schutz weiterer Gebäude auf dem Grundstück oder direkt mit dem Haus verankerten Teilen.

Berechnung des Immobilienwertes

Die Kosten für Wohngebäudeversicherungen können nicht pauschal ermittelt werden. Risikofaktoren wie die Art der Dachung, Standort sowie Nutzung der Immobilie und die Bauweise des Hauses entscheiden über die Kostenhöhe. Weiterhin hängt die Prämie der Versicherung vom Wert der Immobilie ab. Im Regelfall wird der aktuelle Wert einer Immobilie über Methoden wie dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren, das Interessenten beispielsweise auf dieimmoberater.de anwenden können, ermittelt den Wert von Immobilien mittels Mieteinnahmen und anderen Objektdaten wie der Restnutzungsdauer, der Objektart oder dem Bodenrichtwert. Im Gegensatz zu dieser den aktuellen Vorschriften der ImmoWertV (Immobilienwertverordnung) basierenden Methode werden die Kosten der Gebäudeversicherung auch über den sogenannten Wert 1914 berechnet.

Der Wert 1914: Was ist das?

Die sogenannte „Wert 1914“-Regel gibt darüber Auskunft, welchen Wert die jeweiligen Objekte im Jahr 1914 gehabt hätten. Dieser Wert wird mit dem alljährlich steigenden Neuwert multipliziert. Weil sich die meisten Häuser über mehrere Jahrzehnte hinweg an Ort und Stelle befinden, müssen Gebäudeversicherungen stetig angepasst werden. Ein ausreichender Versicherungsschutz wird mithilfe eines gleitenden Neuwertfaktors gewährleistet, mit dessen Hilfe die Beiträge der jeweiligen Wertsteigerung des Hauses angepasst werden. Die darauf basierende Versicherungssumme legt nach einer Grundstücksbewertung online fest, welcher Geldbetrag nach einem entstandenen Schaden maximal ausgezahlt und als wie umfangreich der Versicherungsschutz maximal bewertet wird. Generell gilt beim Immobilienwert online ermitteln, dass die Deckungssumme umso höher ist, je umfangreicher die Entschädigung ausfällt (http://www.finanzen.de/gebaeudeversicherung).

Schäden in Millionenhöhe

Statistiken zufolge sind die Schäden, die durch Blitz und Überspannung verursacht werden, immens hoch. Beispielsweise wurden im Jahr 2012 rund 410.000 versicherte Schäden durch Überspannung sowie Blitze gemeldet, die sich auf etwa 340 Millionen Euro beliefen (https://www.gdv.de/de/medien/aktuell/versicherer-leisten-340-millionen-euro-fuer-schaeden-durch-blitze-18782). Im Vergleich zum Vorjahr hatte sich die Anzahl der Schäden zwar reduziert, die damit verbundene Schadenshöhe stagniert jedoch. Diese Statistik ist nur ein Beispiel für die hohe Bedeutung von Gebäudeversicherungen. Auf diese Police – auch unter den Bezeichnungen „Wohngebäudeversicherung“ oder „Hausversicherung“ bekannt – sollte deshalb kein Hausbesitzer verzichten. Finanzexperten verweisen darauf, dass „die Kosten bei großen Schäden am Haus mit großen wirtschaftlichen Einbußen verbunden“ sind. In vielen Fällen dienen die eigenen vier Wände zudem als finanzielle Absicherung fürs Alter.

Gängige Schadensquellen der Gebäudeversicherung

Entsteht am eigenen Haus oder einem anderen Objekt auf dem eigenen Grundstück ein Schaden, deckt die Wohngebäudeversicherung darauf basierende Schäden. Im Regelfall kommt die Police bei diesen Schadensquellen zum Einsatz:

• Hagel,
• Sturm,
• Feuer,
• Leitungswasser.

Auf Wunsch deckt eine Gebäudeversicherung ebenfalls  sogenannte „erweiterte Elementarschäden“ ab. Dieser Fall tritt bei Hochwasser, Schneelast auf Dächern, Erdbeben, Erdrutsch, Wolkenbrüchen oder gar Lawinen ein. Dieser Versicherung gehören all die Objekte an, die direkt mit dem Wohngebäude verbunden sind. Antennen, Einbauküchen oder Heizungen – all dieses Inventar ist mitversichert. Vor Versicherungsbeginn ist dringend eine Absprache über zusätzliche Objekte erforderlich, die im Bedarfsfall mit versichert werden sollen. Diese Regelung bezieht sich beispielsweise auf Gartenhäuser in Kleingartensiedlungen.

Neuwert oder Zeitwert: Wichtige Tipps zur Entscheidung!

Übrigens offerieren Wohngebäudeversicherer heute nur noch in Ausnahmefällen Neuwertversicherungen. Allerdings besteht der Nachteil der Neuwertversicherungen darin:

• der Wert des versicherten Hauses wird nur zu einem einzigen Zeitpunkt berechnet,
• der Verkehrswert wird nicht mehr an sich ändernde Baupreise oder die Inflation angepasst,
• die Gefahr einer Unterversicherung ist hoch.

Der Zeitwert zeichnet sich durch diese Aspekte aus:

• diese Versicherungssumme wird nach Abzug der Wertminderung – bedingt durch Abnutzung sowie Alter – ermittelt,
• der Betrag wird ausgezahlt, der dem Wert des Gebäudes zur Zeit des Schadensfalls entspricht.

Keine Pflicht, aber dringend empfehlenswert!

Grundsätzlich sind Eigentümer von Immobilien nicht verpflichtet, eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Allerdings sprechen diese Gründe für den Abschluss dieser Police:

1. Banken, die den Bau der Immobilie finanzieren, fordern zumeist den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung.
2. Justizminister der Länder forderten nach den verheerenden Schäden durch Hochwasser im Jahr 2013 ein Gesetz zur Einführung einer verpflichtenden Gebäudeversicherung.
3. Der Bund der Versicherten bestätigte ebenfalls, dass Gebäudeversicherungen verpflichtend sein sollten. Anderenfalls müssen die Kostenbelastung durch Fluten oder mögliche Überschwemmungen von allen Hausbesitzern getragen werden.
4. Der Gesamtverbund der deutschen Versicherungswirtschaft berief sich indes darauf, dass eine „intensive Aufklärung und gute Vorsorge Erfolg versprechender sei als eine Pflichtversicherung.

Prämien für die Gebäudeversicherung als Teil der Nebenkostenabrechung

Übrigens steht es Vermietern frei, die Beträge, die für eine Gebäudeversicherung anfallen, in die Nebenkosten aufzunehmen. Allerdings müssen Mieter nur den Anteil übernehmen, der der angemieteten Quadratmeterzahl entspricht. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass auftretende Schäden schnell repariert werden und der Wohnraum schnell wieder nutzbar ist.