Alle Jahre wieder: die Betriebskostenabrechnung

Einmal im Jahr ist es soweit: beim Öffnen ihres Briefkastens flattern Mietern die Betriebskostenabrechnung entgegen. Mit dieser Benachrichtigung, auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet, zeigt sich, ob die durch die Mieter veranschlagten Nebenkosten genügen oder eventuell eine Nachzahlung erforderlich ist. Die traurige Wahrheit ist, dass der Deutsche Mieterbund jede zweite Betriebskostenabrechnung als falsch einstuft.

Eine Zahlung der Betriebskosten muss genau im Mietvertrag geregelt werden

Damit Mieter zu einer etwaigen Zahlung von Nebenkosten aufgefordert werden können, muss eine wirksame Klausel im Mietvertrag vorhanden sein. In der Betriebskostenverordnung ist fest verankert, welche Kosten den Mietern in Rechnung gestellt werden dürfen. Ist in einem Mietvertrag ein Verteilerschlüssel enthalten, muss sich der Mieter an dieser Regelung orientieren. Anderenfalls tritt die gesetzliche Grundlage in Kraft, der zufolge sich die Betriebskosten an der Wohnfläche einzelner Mietparteien orientieren. Ausnahmen bestehen bei den Heiz- und Wasserkosten, die sich zwischen 50 und 70 Prozent am individuellen Verbrauch orientieren müssen. Allerdings ist eine verbrauchsgenaue Wasserabrechnung nur möglich, wenn in den Wohnungen Wasseruhren vorhanden sind.

Ein zu niedriger Ansatz der Nebenkosten führt zu bösen Überraschungen

Weichen die berechneten Betriebskosten zu deutlich von den tatsächlichen Kosten ab, sind Mieter durch § 556 Abs. 2 S. 2 BGB von überdurchschnittlich hohen Vorauszahlungen geschützt. Im Gegenzug gibt es keine rechtliche Grundlage, die Mieter davor schützt, wenn der Vermieter generell zu niedrigen Betriebskosten ansetzt. Das bedeutet, dass schlimmstenfalls eine hohe Nachzahlung droht, wenn Vermieter die Nebenkosten eines Mietvertrags aus Verkaufsgründen zu niedrig ansetzen. Dieses Risiko umgehen potentielle Mietparteien aber, indem sie Vormieter nach dem durchschnittlichen Kostenaufwand befragen oder einen Einblick in die letzten Nebenkostenabrechnungen fordern.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Damit Mieter nicht zu hohe Betriebskosten bezahlen, verpflichtet der Bundesgerichtshof Betroffene dazu, die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen. Der Zeitaufwand lohnt sich in vielen Fällen. Denn bestenfalls resultiert eine Kostenkontrolle darin, keine Nachzahlung leisten zu müssen.