Immobilienmarkt: Preise für Mieten und Immobilien steigen kontinuierlich, aber langsam!

Der deutsche Immobilienmarkt entspannt sich nur wenig. Aktuellen Studien zufolge werden Mieten sowie Preise für Wohnungen in den nächsten Jahren weniger als in der Vergangenheit steigen. Dennoch lässt der Wohnpreisspiegel des Maklerverbands IVD vermuten, dass Wohnen durchschnittlich immer teurer wird. Das Statische Bundesamt prognostizierte für das Jahr 2014 eine durchschnittliche Preissteigerung von 0,9 Prozent. Doch die Realität sah anders aus: Um insgesamt 2,9 Prozent sind die Mieten für Wohnungen mittleren Wohnwerts im bundesweiten Schnitt angestiegen.

Die Mieten vieler Großstädte entsprechen nicht dem Durchschnitt

Der Blick ins Detail verrät, dass sich die durchschnittliche Nettokaltmiete in Immobilien deutscher Großstädte auf 7,80 Euro beläuft. Entsprechen Wohnungen in Berlin dieser Norm, bilden die Städte München die obere sowie Duisburg die untere Spitze. Bedingt durch die Mietpreisbremse, konnten im Vorfeld befürchtete vorgezogene Mieterhöhungen nicht umgesetzt werden. Weiterhin lässt die Studie erkennen, dass Preise für Eigentumswohnungen zwar ebenfalls gestiegen sind, sich im Vergleichszeitraum jedoch langsamer erhöhen werden. Wurde im Jahr 2014 ein Preisanstieg von durchschnittlich 9,1 Prozent festgestellt, erreichten die Kurse im zweiten und dritten Quartal 2015 nur eine Erhöhung von 6,7 Prozent. Bei diesem Vergleich wurden Bestandswohnungen mittlerer Qualität in Städten mit über 500.000 Einwohnern beachtet.

Geringere Preisanstiege trotz Wohnungsknappheit

Experten gehen davon aus, dass dieser Preisanstieg in Großstädten zeitnah konstant bleiben wird. Wie IVD-Präsident Jürgen Michael Schick erklärt, wird in größeren Städten generell ein größerer Preiszuwachs erzielt als in kleineren. Weil in deutsche Großstädte jedoch mehr und mehr Menschen leben möchten, steigt der Mangel an Wohnraum. Erschwerend kommt hinzu, dass die Politik Fehlanreize zur Errichtung von Neubauten auslöst. Eine aktuelle Studie der HSH Nordbank besagt, dass in Deutschlands Top-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München sowie Stuttgart nur noch knapp zwei Prozent aller Wohnungen leer stehen. Schenkt man der derzeitigen Marktanalyse Glauben, steigen Mietpreise in diesen Städten bis 2018 von 2,7 Prozent in Düsseldorf bis 5,5 Prozent in Berlin und Köln. Der Vergleich der Preisentwicklung von 2011 bis 2014 offenbarte einen Preisanstieg zwischen 15 und 18 Prozent.

Ein Dauerbrenner: Investitionen in Immobilien

Ungeachtet dieser Tendenz erfreuen sich nach Meinung der HSH Nordbank Geldanlagen in Immobilien weiterhin großer Beliebtheit. Dieser Trend basiert auf Vorteilen wie niedrigen Zinsen, geringen Miet- sowie Investmentrisiken und der anhaltenden Wohnungsknappheit.

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Alle Jahre wieder: die Betriebskostenabrechnung

Einmal im Jahr ist es soweit: beim Öffnen ihres Briefkastens flattern Mietern die Betriebskostenabrechnung entgegen. Mit dieser Benachrichtigung, auch als Nebenkostenabrechnung bezeichnet, zeigt sich, ob die durch die Mieter veranschlagten Nebenkosten genügen oder eventuell eine Nachzahlung erforderlich ist. Die traurige Wahrheit ist, dass der Deutsche Mieterbund jede zweite Betriebskostenabrechnung als falsch einstuft.

Eine Zahlung der Betriebskosten muss genau im Mietvertrag geregelt werden

Damit Mieter zu einer etwaigen Zahlung von Nebenkosten aufgefordert werden können, muss eine wirksame Klausel im Mietvertrag vorhanden sein. In der Betriebskostenverordnung ist fest verankert, welche Kosten den Mietern in Rechnung gestellt werden dürfen. Ist in einem Mietvertrag ein Verteilerschlüssel enthalten, muss sich der Mieter an dieser Regelung orientieren. Anderenfalls tritt die gesetzliche Grundlage in Kraft, der zufolge sich die Betriebskosten an der Wohnfläche einzelner Mietparteien orientieren. Ausnahmen bestehen bei den Heiz- und Wasserkosten, die sich zwischen 50 und 70 Prozent am individuellen Verbrauch orientieren müssen. Allerdings ist eine verbrauchsgenaue Wasserabrechnung nur möglich, wenn in den Wohnungen Wasseruhren vorhanden sind.

Ein zu niedriger Ansatz der Nebenkosten führt zu bösen Überraschungen

Weichen die berechneten Betriebskosten zu deutlich von den tatsächlichen Kosten ab, sind Mieter durch § 556 Abs. 2 S. 2 BGB von überdurchschnittlich hohen Vorauszahlungen geschützt. Im Gegenzug gibt es keine rechtliche Grundlage, die Mieter davor schützt, wenn der Vermieter generell zu niedrigen Betriebskosten ansetzt. Das bedeutet, dass schlimmstenfalls eine hohe Nachzahlung droht, wenn Vermieter die Nebenkosten eines Mietvertrags aus Verkaufsgründen zu niedrig ansetzen. Dieses Risiko umgehen potentielle Mietparteien aber, indem sie Vormieter nach dem durchschnittlichen Kostenaufwand befragen oder einen Einblick in die letzten Nebenkostenabrechnungen fordern.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Damit Mieter nicht zu hohe Betriebskosten bezahlen, verpflichtet der Bundesgerichtshof Betroffene dazu, die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen. Der Zeitaufwand lohnt sich in vielen Fällen. Denn bestenfalls resultiert eine Kostenkontrolle darin, keine Nachzahlung leisten zu müssen.

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Leichte Steigung der Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland

Im Zeitraum von 2010 bis 2013 ist die Siedlungs- und Verkehrsfläche in Deutschland um einen Wert von insgesamt 2,2 Prozent bzw. 1.060 Quadratmetern gestiegen. Diese Erhöhung entspricht einem rechnerischen Anstieg von 73 Hektar oder rund 104 Fußballfeldern pro Tag.

Im Vergleich zu vorherigen Jahren verlangsamte sich der Zuwachs nur geringfügig

Gemäß den Informationen des Statistischen Bundesamtes verringerte sich eine Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsfläche im Vergleich zum vorherigen Berechnungszeitraum zwischen 2009 und 2012 nur geringfügig. Während dieses Zeitabschnitts belief sich der Anstieg auf etwa 74 Hektar pro Tag. Das Hauptaugenmerk der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung liegt darauf, eine Reduzierung der täglichen Nutzung neuer Siedlungs- sowie Verkehrsflächen bis 2020 in Höhe von 30 Hektar für jeden Tag zu erzielen. Am Erhebungsstichtag am 31. Dezember 2013 wurde eine Siedlungs- und Verkehrsfläche von 48.482 Quadratkilometern bzw. eine Bodenfläche in Deutschland in Höhe von 13,6 Prozent verzeichnet.

Große Anteile für Waldflächen sowie Landwirtschaftsflächen

Die Waldfläche belief sich im gleichen Zeitraum auf 108.162 Quadratkilometer bzw. 30,3 Prozent der gesamten Bodenfläche. Die landwirtschaftlich genutzte Fläche vereinnahmte einen Anteil von 186.193 Quadratkilometern bzw. 52,1 Prozent. Wasserflächen wurde ein Wert von 8.671 Quadratkilometern zugeschrieben, während weiteren Nutzungskategorien insgesamt 5.832 Quadratkilometer angehörten. Der Anteil der Siedlungs- und Verkehrsfläche in einzelnen Bundesländern erzielte in den Stadtstaaten Berlin (70,2 Prozent), Hamburg (60 Prozent) sowie in Bremen (56,1 Prozent) Höchstwerte. Innerhalb der Flächenländer variierten die Siedlungs- und Verkehrsflächen zwischen 8,1 Prozentpunkten in Mecklenburg-Vorpommern sowie 22,8 Prozent in Nordrhein-Westfalen.

Hohe Anteile in Rheinland-Pfalz sowie Schleswig-Holstein

Der höchste Waldanteil wurde in Rheinland-Pfalz mit einem Wert von 42 Prozent vermerkt. Den Maximalwert der Landwirtschaftsfläche weist Schleswig-Holstein mit einer Quote von 69,9 Prozent auf. Gründe für diese oberflächlich konträr erscheinenden Statistiken bestehen darin, dass die Siedlungs- und Verkehrsfläche sowie versiegelte Flächen nicht gleichgesetzt werden können. In Siedlungs- und Verkehrsflächen ist ein großer Anteil an unbebauten, nicht versiegelten Flächen enthalten. Aus dem Grund verzeichnen sogenannte Erholungsflächen (hauptsächlich Grün- und Sportflächen) einen Anteil von insgesamt 8,7 Prozent der gesamten Siedlungs- und Verkehrsfläche. In den Jahren von 2010 bis 2013 erhöhte sich deren Anteil in hohem Maße um etwa 22 Hektar pro Tag.

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Immobilienmakler und ihre Tricks: Daran erkennt man einen seriösen Vertreter!

Es gibt nicht viele Berufsgruppen, die so deutlich das Klischee eines völlig überbezahlten Berufsstammes bedienen wie Immobilienmakler. Und tatsächlich gibt es in der Branche viele schwarze Schafe, die diesen Ruf gefestigt haben. Doch woran erkennen Mieter oder potentielle Investoren einen seriösen Immobilienmakler?

Ein guter Immobilienmakler weiß über aktuelle Entwicklungen Bescheid

Fakt ist, dass ein professioneller Immobilienmakler über aktuelle Preise, Mieten und Marktentwicklungen informiert ist. Wer seinen Maklerjob ernst nimmt, stellt alle für einen Verkauf relevanten Dokumente zur Verfügung und weiß über Zeiträume für organisatorische Abwicklungen genau Bescheid. Auch wenn die Berufsausbildung zum Immobilienmakler nicht klar definiert ist, weisen all die Branchenvertreter eine Qualifikation auf, die ernst genommen werden möchten. Jeder seriöse Makler ist Mitglied eines Berufsverbandes. Denn diese Mitgliedschaft ist ein Indiz dafür, sich einer Sach- und Fachkundeprüfung unterzogen zu haben. Auch Berufsabschlüsse als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder als Kaufmann bzw. Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft sind ein wichtiges Qualitätsmerkmal für diese Berufsgruppe.

Berufserfahrung als wichtiges Indiz

Namhafte kompetente Makler sind zumeist schon einige Jahre am Immobilienmarkt tätig. Deshalb können seriöse Branchenvertreter zumeist Referenzen über ihre Tätigkeit vorlegen und auf erfolgreich vermittelte Immobilienobjekte verweisen. Wer dennoch auf Nummer sicher gehen möchte, sollte sich außerdem vor Ort das Büro des Maklers anschauen. Somit ist auszuschließen, dass der Unternehmenssitz keine Scheinadresse ist. Weiterhin ist jeder seriöse Immobilienmakler darauf bedacht, sämtliche getroffenen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Deshalb sollten in den Unterlagen unbedingt Besonderheiten wie die Provisionshöhe bei erfolgreichen Vermittlungen, Auflösungsvereinbarungen sowie aufgeschlüsselte Dienstleistungen enthalten sein. Praxisüblich ist es, dass Makler keine Vorauszahlung fordern. Die Höhe der Provision ist fest im Wohnraumvermittlungsgesetz vereinbart und darf einen Betrag von zwei Monatsmieten plus Steuer nicht überschreiten.

Eine Vermögensschadensversicherung muss sein

Weil auch die Maklerzunft nicht vor folgenschweren Fehlern gefeit ist, kann jeder gute Vertreter dieses Berufszweiges eine umfassende Vermögensschadensversicherung nachweisen. Diese Police tritt dann in Kraft, wenn Beratungsfehler durch falsche Auskünfte vorliegen. Wer einem Berufsverband wie dem IVD angehört, ist sogar zum Abschluss einer derartigen Versicherung verpflichtet.

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Nordrhein-Westfalen: Erhöhung der Grunderwerbsteuer steht fest

Vor einigen Tagen haben die Regierungsfraktionen der Grünen und SPD im nordrhein-westfälischen Landtag beschlossen, die Grunderwerbssteuer in diesem Bundesland ab Januar 2015 zu erhöhen. Demnach wird die Steuer auf Immobilienerwerb auf 6,5 Prozent angehoben. Diese Maßnahme entspricht einer Erhöhung um 1,5 Prozentpunkte zur bisherigen Grunderwerbsteuer.

Die Immobilienbranche ist empört

Die Immobilienbranche und deren Lobby reagieren voller Empörung auf diese Entscheidung. Schließlich hatte das das Finanzministerium aus Nordrhein-Westfalen Anfang des Jahres bekräftigt, dass eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer nicht zur Diskussion stehe. Zusammen mit dem Bundesland Schleswig-Holstein nimmt die Grunderwerbsteuer in dieser Höhe ab nächstem Jahr bundesweit die Spitzenposition ein. Nach derzeitigem Stand fließen – Erhebungen des Westdeutschen Rundfunks zufolge – aktuell etwa 4,6 Milliarden Euro pro Jahr durch Steuern in die Landeskassen von Nordrhein-Westfalen. Wie Reiner Priggen als Fraktionsvorsitzender der Grünen im Landtag nunmehr erklärt hat, entstehen mit der Steueranhebung Mehreinnahmen von rund 400 Millionen Euro.

“Der Wettlauf um höhere Grunderwerbsteuern muss gestoppt werden.”

Im Rahmen der Erhebung der Grunderwerbsteuer betonte Hans-Richard Schmitz als Regionalvorsitzender des Zentralen Immobilien Ausschusses, dass es an der Zeit sei, “den Wettlauf um immer höhere Grunderwerbsteuern zu beenden”. Seinen Worten zufolge erhöhen sich die Erwerbsnebenkosten seit vielen Jahren exorbitant. Zudem steht regelmäßig der Wohnungsmangel in Nordrhein-Westfalen in der Kritik. Steigert die Landesregierung den Grunderwerb, erhöhen sich die Miet- und Kaufpreise für Wohnraum automatisch. Allerdings “ließe sich Wohnungsmangel nicht bekämpfen, indem gleichzeitig an der Steuerschraube gedreht wird.” Diese Meinung unterstützt der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland-Westfalen, der VdW, ebenfalls. Verbandsdirektor Alexander Rychter betont, dass nicht nur in Metropolen mit Wohnraummangel lebende Menschen von der Steuererhöhung betroffen sind. “In NRW existieren heute bereits viele Gemeinden und Städte, in denen sich Schrumpfungsprozesse vollziehen und in denen das Risiko besteht, aufgrund weiterer Anhebungen der Grunderwerbsteuer qualitativ abgehängt zu werden. Denn auch in diesen Wohnungsteilmärkten sei ein barrierefreier und energetisch vorteilhafter Wohnungsneubau von Vorteil.”

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Wertermittlung von Immobilien bei einer Zugewinngemeinschaft

Ehescheidungen sind Auseinandersetzungen, die im Regelfall mit organisatorischen Unannehmlichkeiten sowie einer starken emotionalen Belastung verbunden sind. Sind Immobilienbesitze im Spiel, erschwert sich die Situation zusätzlich. Hierzulande gelten mehrere Millionen Menschen als Besitzer oder Eigentümer von Wohneigentum (http://www.lebenslage-scheidung.de/Ehewohnung-Immobilien.html). Steht eine Scheidung ins Haus, stellt sich automatisch die Frage, wie die Eigentumsverhältnisse des Immobilienbesitzes geregelt werden. Immobilienkredite sind häufig noch nicht abbezahlt, so dass mehr oder weniger verlustarme Regelungen sowie nervenaufreibende Gespräche mit der Bank die logische Konsequenz sind.

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Besonderheiten einer Zugewinngemeinschaft

Ist keine Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vertraglich vereinbart, tritt automatisch der gesetzliche Stand der Zugewinngemeinschaft in Kraft. Diese Zugewinngemeinschaft zeichnet sich dadurch aus, dass zum Vermögen oder Eigentum der Ehepartner gehörige Gegenstände auch nach einer Scheidung bei der jeweiligen Person verbleiben. Dennoch wird der Zugewinn an Vermögen, der im Laufe der Ehe durch die Ehepartner erworben wurde, im Falle einer Scheidung ausgeglichen. Ist der Zugewinn im Rahmen der Zugewinnermittlung bei einem Ehepartner höher als bei dem anderen, erhält der andere automatisch die Hälfte der Vermögensdifferenz.

Ungünstige Konditionen beim Verkauf beim schnellen Veräußerungswunsch

Diese Regelung gilt auch für Immobilienvermögen. Befindet sich eine Immobilie im jeweils hälftigen Miteigentum beider Ehepartner, bestehen diese Eigentumsverhältnisse während der Ehe sowie nach der Scheidung. Ist eine zügige Veräußerung der Immobilie geplant, sind Verkäufe zu ungünstigen Konditionen zumeist die Folge. Besonders hoch ist der Verlust zumeist bei einer Teilungsversteigerung, die von einem der Miteigentümer grundsätzlich gefordert werden kann (http://www.gutachten-sofort.de/Immobilienwert-scheidung-trennung-gutachten.html). Soll die Immobilie hingegen in das Vermögen von einem der Partner übergehen, resultieren darauf basierende Auseinandersetzungen häufig darin, dass Einigungen aufgrund fehlender objektiver Grundlage nicht zustande kommen.

Marktwertgutachten können auf dem Ertragswertverfahren basieren

Eine derartige objektive Grundlage ist ein Marktwertgutachten, das mithilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt werden kann. Tools wie dieimmoberater.de sind bei der Ermittlung des aktuellen Marktwertes behilflich und basieren auf dem Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren ist dazu geeignet, eine exakte Wertermittlung von Immobilien vorzunehmen, indem sämtliche Mieteinnahmen sowie weitere wichtige Objektdaten wie Bodenrichtwerte oder die Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. „Wie viel ist meine Immobilie wert?“ Diese Frage wird beim Immobilienwert online ermitteln unkompliziert beantwortet – mit einer Methode, die allen gängigen Vorschriften der Verkehrsermittlung gemäß der ImmoWertV (Immobilienwertverordnung) entspricht.

Einfache Vermögensverhältnisse bei fehlenden wertsteigernden Maßnahmen

Ein verhältnismäßig einfacher Fall liegt bei der Zugewinnermittlung vor, wenn die Immobilie von beiden Ehepartnern gemeinsam erworben wurde oder diese vor der Heirat zum Alleineigentum eines Ehepartners gehörte und keine wertsteigernden Maßnahmen durchgeführt wurden. In diesem Fall erfolgte zumeist kein unterschiedlicher Zugewinn, so dass auch kein Ausgleich vorgenommen oder berücksichtigt werden muss. Ist die Immobilie im Gegenzug im Laufe der Ehe von einem der beiden Ehepartner erworben worden oder wurde der Kauf der Immobilie unter Verwendung unterschiedlich hoher Vermögensquellen durchgeführt, müssen bei einer Immobilienbewertung verschiedene Vermögenszuwächse berücksichtigt werden. In diesem Fall ist eine Zugewinnermittlung bei einer bestehenden Zugewinngemeinschaft wesentlich komplizierter, da unter anderem berücksichtigt werden muss, welche Wertsteigerungen aufgrund der jeweiligen Investitionen tatsächlich existieren. Immerhin geht nicht jede Investition im Rahmen der Immobilienbewertung automatisch mit einer Wertsteigerung der Immobilie einher. Eine derartige Wertsteigerung erzielen in erster Linie Ausbauten sowie umfassende Modernisierungsmaßnahmen am Haus.

Gutachten als wichtige Entscheidungshilfe

Um all diese Fragen zu klären sowie eine gesamtheitliche Lösung zur Bewertung der Immobilie im Rahmen einer Ehescheidung bei bestehender Zugewinngemeinschaft zu finden, leisten entsprechende Gutachten eine wichtige Entscheidungshilfe. Allerdings sind Privatgutachten nur dann von Wert, wenn sich Eheleute – darauf basierend – im Scheidungsfall auf einen festgelegten Wert der Immobilie einigen. Alternativ bestehen diese Möglichkeiten:

  • das Gericht befragt einen eigenen Gutachter, der eine eigene Bewertung erstellt;
  • in diesem Fall beachtet das Gericht nur die Bewertungen des gerichtlich bestellten Gutachters;
  • ein Schiedsgutachter ist in den Fällen eine wichtige Hilfe, in denen Eheleute prinzipiell eine Einigung erzielen möchten und bei der Wertermittlung auf fremde Hilfe angewiesen sind;
  • im Rahmen dieses Schiedsgutachtensverfahrens erhalten beide Ehepartner außergerichtlich eine Wertermittlung, die für alle Beteiligten verbindlich ist.

Tipps rund um die Scheidung

Lässt sich eine Scheidung nicht vermeiden, wird allen Beteiligten dringend angeraten, sich um eine anwaltliche Vertretung zu bemühen. Im Regelfall sind Privatpersonen bzw. Besitzer oder Eigentümer einer Immobilie nicht in der Lage, schlagkräftige Argumente über die Wertermittlung einer Immobilie vorzutragen. Aus diesem Grund sind Eheleute im Scheidungsfall gut beraten, das Mandat von Beginn an einem Rechtsanwalt zu übergeben  – vor allem dann, wenn hohe Summen im Fokus der Scheidung stehen.

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Immobilienbewertung für Gebäudeversicherung

Wird das eigene Haus in großem Umfang beschädigt, ist der finanzielle Ruin in vielen Fällen bei einer fehlenden Gebäudeversicherung vorprogrammiert. Diese Versicherung zahlt nicht nur bei Beschädigungen, die durch Leitungswasser, Sturm oder Brand verursacht werden. Zugleich beinhaltet diese Police den Schutz weiterer Gebäude auf dem Grundstück oder direkt mit dem Haus verankerten Teilen.

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Berechnung des Immobilienwertes

Die Kosten für Wohngebäudeversicherungen können nicht pauschal ermittelt werden. Risikofaktoren wie die Art der Dachung, Standort sowie Nutzung der Immobilie und die Bauweise des Hauses entscheiden über die Kostenhöhe. Weiterhin hängt die Prämie der Versicherung vom Wert der Immobilie ab. Im Regelfall wird der aktuelle Wert einer Immobilie über Methoden wie dem Ertragswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren, das Interessenten beispielsweise auf dieimmoberater.de anwenden können, ermittelt den Wert von Immobilien mittels Mieteinnahmen und anderen Objektdaten wie der Restnutzungsdauer, der Objektart oder dem Bodenrichtwert. Im Gegensatz zu dieser den aktuellen Vorschriften der ImmoWertV (Immobilienwertverordnung) basierenden Methode werden die Kosten der Gebäudeversicherung auch über den sogenannten Wert 1914 berechnet.

Der Wert 1914: Was ist das?

Die sogenannte „Wert 1914“-Regel gibt darüber Auskunft, welchen Wert die jeweiligen Objekte im Jahr 1914 gehabt hätten. Dieser Wert wird mit dem alljährlich steigenden Neuwert multipliziert. Weil sich die meisten Häuser über mehrere Jahrzehnte hinweg an Ort und Stelle befinden, müssen Gebäudeversicherungen stetig angepasst werden. Ein ausreichender Versicherungsschutz wird mithilfe eines gleitenden Neuwertfaktors gewährleistet, mit dessen Hilfe die Beiträge der jeweiligen Wertsteigerung des Hauses angepasst werden. Die darauf basierende Versicherungssumme legt nach einer Grundstücksbewertung online fest, welcher Geldbetrag nach einem entstandenen Schaden maximal ausgezahlt und als wie umfangreich der Versicherungsschutz maximal bewertet wird. Generell gilt beim Immobilienwert online ermitteln, dass die Deckungssumme umso höher ist, je umfangreicher die Entschädigung ausfällt (http://www.finanzen.de/gebaeudeversicherung).

Schäden in Millionenhöhe

Statistiken zufolge sind die Schäden, die durch Blitz und Überspannung verursacht werden, immens hoch. Beispielsweise wurden im Jahr 2012 rund 410.000 versicherte Schäden durch Überspannung sowie Blitze gemeldet, die sich auf etwa 340 Millionen Euro beliefen (https://www.gdv.de/de/medien/aktuell/versicherer-leisten-340-millionen-euro-fuer-schaeden-durch-blitze-18782). Im Vergleich zum Vorjahr hatte sich die Anzahl der Schäden zwar reduziert, die damit verbundene Schadenshöhe stagniert jedoch. Diese Statistik ist nur ein Beispiel für die hohe Bedeutung von Gebäudeversicherungen. Auf diese Police – auch unter den Bezeichnungen „Wohngebäudeversicherung“ oder „Hausversicherung“ bekannt – sollte deshalb kein Hausbesitzer verzichten. Finanzexperten verweisen darauf, dass „die Kosten bei großen Schäden am Haus mit großen wirtschaftlichen Einbußen verbunden“ sind. In vielen Fällen dienen die eigenen vier Wände zudem als finanzielle Absicherung fürs Alter.

Gängige Schadensquellen der Gebäudeversicherung

Entsteht am eigenen Haus oder einem anderen Objekt auf dem eigenen Grundstück ein Schaden, deckt die Wohngebäudeversicherung darauf basierende Schäden. Im Regelfall kommt die Police bei diesen Schadensquellen zum Einsatz:

  • Hagel,
  • Sturm,
  • Feuer,
  • Leitungswasser.

Auf Wunsch deckt eine Gebäudeversicherung ebenfalls  sogenannte „erweiterte Elementarschäden“ ab. Dieser Fall tritt bei Hochwasser, Schneelast auf Dächern, Erdbeben, Erdrutsch, Wolkenbrüchen oder gar Lawinen ein. Dieser Versicherung gehören all die Objekte an, die direkt mit dem Wohngebäude verbunden sind. Antennen, Einbauküchen oder Heizungen – all dieses Inventar ist mitversichert. Vor Versicherungsbeginn ist dringend eine Absprache über zusätzliche Objekte erforderlich, die im Bedarfsfall mit versichert werden sollen. Diese Regelung bezieht sich beispielsweise auf Gartenhäuser in Kleingartensiedlungen.

Neuwert oder Zeitwert: Wichtige Tipps zur Entscheidung!

Übrigens offerieren Wohngebäudeversicherer heute nur noch in Ausnahmefällen Neuwertversicherungen. Allerdings besteht der Nachteil der Neuwertversicherungen darin:

  • der Wert des versicherten Hauses wird nur zu einem einzigen Zeitpunkt berechnet,
  • der Verkehrswert wird nicht mehr an sich ändernde Baupreise oder die Inflation angepasst,
  • die Gefahr einer Unterversicherung ist hoch.

Der Zeitwert zeichnet sich durch diese Aspekte aus:

  • diese Versicherungssumme wird nach Abzug der Wertminderung – bedingt durch Abnutzung sowie Alter – ermittelt,
  • der Betrag wird ausgezahlt, der dem Wert des Gebäudes zur Zeit des Schadensfalls entspricht.

Keine Pflicht, aber dringend empfehlenswert!

Grundsätzlich sind Eigentümer von Immobilien nicht verpflichtet, eine Gebäudeversicherung abzuschließen. Allerdings sprechen diese Gründe für den Abschluss dieser Police:

  1. Banken, die den Bau der Immobilie finanzieren, fordern zumeist den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung.
  2. Justizminister der Länder forderten nach den verheerenden Schäden durch Hochwasser im Jahr 2013 ein Gesetz zur Einführung einer verpflichtenden Gebäudeversicherung.
  3. Der Bund der Versicherten bestätigte ebenfalls, dass Gebäudeversicherungen verpflichtend sein sollten. Anderenfalls müssen die Kostenbelastung durch Fluten oder mögliche Überschwemmungen von allen Hausbesitzern getragen werden.
  4. Der Gesamtverbund der deutschen Versicherungswirtschaft berief sich indes darauf, dass eine „intensive Aufklärung und gute Vorsorge Erfolg versprechender sei als eine Pflichtversicherung.

Prämien für die Gebäudeversicherung als Teil der Nebenkostenabrechung

Übrigens steht es Vermietern frei, die Beträge, die für eine Gebäudeversicherung anfallen, in die Nebenkosten aufzunehmen. Allerdings müssen Mieter nur den Anteil übernehmen, der der angemieteten Quadratmeterzahl entspricht. Auf diese Weise wird gewährleistet, dass auftretende Schäden schnell repariert werden und der Wohnraum schnell wieder nutzbar ist.

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Immobilientrend: immer weniger junge Menschen können sich Immobilien kaufen

Viele Deutsche betrachten eine eigene Immobilie als beste Altersvorsorge. Doch verwirklichen können sich diesen Wunsch immer weniger Menschen. Diese traurige Tendenz geht nun aus einer Studie des Pestel-Instituts Hannover hervor.

Die Zahlen für Immobilienkäufe junger Menschen sind rückläufig

Diese Entwicklung lässt Finanzexperten aufhorchen. Einerseits gilt Wohneigentum als unerlässlicher Grundstein der Altersvorsorge. Andererseits können sich immer weniger Deutsche unter 45 Jahren dieses Vorhaben erfüllen. Im Gegensatz zu anderen Vorsorgemaßnahmen wie Lebensversicherungen unterliegen Immobilien im höheren Alter keinerlei Schwankungen. Doch die Zahlen sind enttäuschend. Konnten sich 1998 noch 23 Prozent aller 25- bis 35-jährigen ein eigenes Wohnobjekt leisten, beläuft sich diese Zahl heute auf 16 Prozent.

Unsichere Arbeitsverträge sind bei der Kreditvergabe problematisch

Einen deutlichen Einschnitt brachte das Jahr 2008 mit sich. In diesem Jahr sank die Quote um drei Prozent. Ein entscheidender Faktor ist das fehlende Eigenkapital. Denn den fallenden Zinsen stehen steigende Kaufpreise sowie damit verbundene Kaufnebenkosten gegenüber. Doch die fehlende Bonität ist nicht das einzige Problem. Viele Angestellte oder Arbeitnehmer weisen heute unsichere Arbeitsverträge auf, mit denen der Abschluss eines Baukredits wiederum nicht möglich ist. Weil sich die Anzahl an Berufseinsteigern mit einem akademischen Abschluss erhöht, erhalten potentielle Käufer ein regelmäßiges Einkommen sowie eine Kreditwürdigkeit zu einem späteren Zeitpunkt – falls überhaupt.

Weniger Zeit, um Geld zu verdienen

Des Weiteren sprechen Experten von der „Generation Praktikum“: ein Aspekt, der sich ebenfalls negativ auf die Zahlungsfähigkeit auswirkt. Dadurch verkürzt sich die Zeitspanne, in der Wohneigentum gebildet werden kann, zusätzlich. Der Blick in die Praxis verrät: wer bis zum Alter von 45 Jahren kein Wohneigentum sein Eigen nennt, schafft einen möglichen Kauf später auch nicht mehr. Erschwerend kommt hinzu, dass der Bund, Länder und Kommunen zu hohe Kaufpreise und zu schwierige Einstiegsbürden ansetzen. Bauland wird häufig nur sehr zögerlich freigegeben. Eine mögliche Hilfe wäre zudem die Vergabe von direkten Zuschüssen oder Kürzungen der Grunderwerbssteuer.

Mögliche Konzeptänderungen

Mögliche Konzepte könnten darin bestehen, diese Kaufsteuer unter Einhaltung spezieller Voraussetzungen komplett zu erlassen. Auch eine Höchstgrenze für die Grunderwerbsteuer wäre möglich. Generell gehe es nicht darum, dass sich jede Person Immobilien leisten kann. Vielmehr wäre es wünschenswert, dass sich auch Normalverdiener wieder den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen könnten.

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Immobilienmarkt 2045: Nicht nur Trendstädte boomen

Bis zum Jahr 2045 wird in Deutschland ein Bevölkerungsanstieg von bis zu 85 Millionen Einwohnern prognostiziert. Der Nachfragedruck in den beliebtesten Gebieten wird steigen. Immerhin entfallen auf die Top 10-Gebiete insgesamt 29 Prozent aller Wohnungsnachfragen. Wie Peter Haueisen als Projekt der Allianz-Baufinanzierung und Auftraggeber der Trendstudie verlauten ließ, werden angespannte Wohnungsmärkte in den nächsten Jahrzehnten vermutlich nur wenig entlastet. Weil bereits bis zum Jahr 2030 etwa zwei Millionen neuer Haushalte entstehen werden, mangelt es zunehmend an Immobilien in gefragten Regionen.

Die Kluft zwischen Boomstädten und unbeliebten Gebieten erhöht sich

Schon jetzt gehen Immobilienexperten davon aus, dass die Nachfragekluft in beliebten sowie weniger beliebten Wohngebieten noch stärker auseinander driften wird. Wissenschaftler gehen vom größten Haushaltswachstum für das Bayerische Oberland sowie den Raum München mit Anteilen von jeweils 35 Prozent aus. Auf den nachfolgenden Positionen reihen sich Ingolstadt, das Südliche Oberrhein-Gebiet sowie Oldenburg und Umgebung ein. Ein deutlicher Rückgang an Haushalten wird für das Areal um Bitterfeld-Wittenberg mit einem Minus von 24 Prozent prognostiziert. Ein Verlust von jeweils 18 Prozent erscheint für die Gebiete Mecklenburg-Seenplatte, Südsachsen, Oberlausitz-Niederschlesien sowie Ostthüringen wahrscheinlich. In den alten Bundesländern droht ein eklatanter Rückgang vermutlich im Saarland sowie Nordhessen. Als Maßnahmen könnten dieser Entwicklung neue Strategien für regionale Wohnungsmärkte sowie Kooperationen zwischen Stadt und Umland entgegenwirken.

Positive Entwicklung trotz schlechter Wirtschaftssituation in Görlitz

Ein positives Beispiel für eine gute Entwicklung ist die Stadt Görlitz. Trotz hoher Arbeitslosigkeit und einer angespannten Wirtschaftssituation ist die Nachfrage nach Immobilien groß. Der Grund hierfür ist das Interesse von Rentnern aus dem gesamten Bundesgebiet, die vor Ort ihren Lebensabend verbringen möchten. Ein weiterer Trend ist dahingehend erkennbar, dass bei unterschiedlichen Altersgruppen verschiedene räumliche Wanderungsmuster vorliegen. Leben Menschen bis zum 30. Lebensjahr überwiegend in Universitätsstädten, wird das Umland von größeren Städten häufig von 30- bis 50-jährigen bewohnt. Ist ausreichend Infrastruktur vorhanden, sind Naturlandschaften wie Küstengebiete oder das Alpenvorland insbesondere für Einwohner ab 65 Jahren attraktiv.

Angespannte Immobilienmärkte durch zunehmende Singlehaushalte

Aufgrund des Klimawandels und internationaler Krisen werden wirtschaftsstarke Regionen nach wie vor dicht besiedelt sein. Vermutlich werden sich die Zustände in gefragten Regionen aufgrund der stetig voranschreitenden Singularisierung noch verstärken. Für regionale Wohnungsmärkte ist die Binnenwanderung wesentlich bedeutungsvoller als die Zuwanderung. Der Blick auf die Entwicklung der letzten Jahre verrät, dass alljährlich knapp vier Millionen Menschen über Kreisgrenzen hinaus umgezogen sind. Etwa 73 Prozent dieser Veränderungen sind auf die Binnenwanderung zurückzuführen. In strukturschwachen Gebieten müsse man davon ausgehen, dass ein Großteil der Bevölkerung verloren geht. Nur in jedem zehnten Gebiet Deutschlands wird in 30 Jahren ein ausgeglichener Wohnungsmarkt vorhanden sein.

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Petitionsausschuss fordert andere Mietspiegel

Werden die Pläne des Bundestagspetitionsausschusses durchgesetzt, soll der Berechnung von Mietspiegeln schon bald eine neue Basis zugrunde gelegt werden. Diese Änderung führt vermutlich zu geringeren Beiträgen.

Keine Wohnungen sollen zur Ermittlung des Mietspiegels unberücksichtigt bleiben

Dieser Petition zur Senkung des Mietspiegels hat der Ausschuss zugestimmt und diese ans Bundesjustizministerium weitergegeben. Diese Petition schlägt vor, dass qualifizierte Mietspiegel zukünftig auf Basis sämtlicher Wohnungen erstellt werden, die sich im Geltungsbereich befinden. Derzeit werden nur die Wohnobjekte berücksichtigt, die in den vergangenen vier Jahren entweder komplett neu vermietet wurden oder in denen die Miete in diesem Zeitraum erhöht wurde. Bestandswohnungen mit konstantem Mietniveau werden nicht beachtet. Nach Meinung der Petenten sollen genau diese Bestandswohnungen mit einbezogen werden – ein Aspekt, der die Erhöhungen von Vergleichsmieten vermutlich reduzieren würde. Wie bei der Eingabe weiterhin betont wird, sind alteingesessene Mieter beim aktuellen Berechnungsverfahren deutlich im Nachteil. Logische Konsequenz: Diese Personengruppe kann die steigenden Mieten irgendwann nicht mehr bezahlen.

Eine realitätsnahe Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gewünscht

Die Petition stellt eine Vereinbarung der Koalitionsfraktionen in den Fokus, die besagt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel „auf eine breitere Grundlage“ gestellt und „realitätsnäher“ abgebildet werden soll. Ein Vorschlag wäre, nicht nur die Mieten der letzten vier Jahre, sondern der letzten zehn Jahre im Mietspiegel zu berücksichtigen. Die Erstellung der Mietspiegel wird immer kontroverser diskutiert. Ein Auslöser für diese Debatten ist ein Urteil des Amtsgerichts Berlin, in dem der hiesige Mietspiegel für untauglich erklärt wurde. Eine Entscheidung der nächst höheren Instanz ist allerdings noch nicht getroffen. Die Bedeutung der Mietspiegel wächst mit einer Einführung der Mietpreisbremse stetig an. Dienten die Mietspiegel bisher nur als Grundlage für Mieterhöhungen in ohnehin bestehenden Mietverhältnissen, sind diese nun auch Richtlinie für die Miethöhen bei Neuvermietungen.

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